Nytt hem

Så deklarerar du din bostadsförsäljning – med avdrag, uppskov och vinstskatt

Hur mycket behöver jag skatta på min bostadsförsäljning? Vilka avdrag kan jag göra? Kan jag få skattereduktion på min försäljning? Och hur räknar jag ut allt? Här får du svar på hur du ska deklarera din bostadsförsäljning – oavsett om du gjort vinst eller förlust.

Om du har sålt din bostad under 2021 måste du deklarera försäljningen året efter kontraktet har undertecknats – oavsett om man sålt med vinst eller förlust. Deklarationen av försäljningen ska vara hos Skatteverket senast den 2 maj 2022.

När du ska deklarera för din sålda bostad: Börja med att räkna ut vinsten eller förlusten i affären. Vinsten eller förlusten vid din bostadsförsäljning slås ihop med andra inkomster och utgifter av kapital, exempelvis via aktier. Vid beräkningen finns det flera avdrag att göra för utgifter kopplade till försäljningen, som är bra att börja med att ta reda på.

Detta kan du dra av i deklarationen

Men det finns avdrag att göra som antingen minskar vinsten eller ökar förlusten, vilket i sin tur gör skatteinbetalningen mindre. Ett avdrag innebär att man drar av en summa och skriver upp de utlägg som man haft på sin bostad under tiden man ägt den.

1. Försäljningsutgifter

Du får dra av olika kostnader för själva försäljningen. Detta kan du dra av i deklarationen.

  • Mäklararvode samt eventuell kostnad för värdering.
  • Stylingkostnad
  • Fotografkostnad
  • Annonsering av bostad
  • Försäkring - om du har köpt till en Dolda fel-försäkring.
  • Kostnaden för att besikta huset inför en försäljning.
  • Eventuella advokatkostnader

2. Förbättringsutgifter

Du får dra av renoveringar och underhåll som gjorts under de senaste fem åren. För att du ska kunna göra det, måste ingreppet ha varit värdehöjande och dina sammanlagda förbättringsutgifter har varit minst 5 000 kr under ett kalenderår. Om du köpte en ny bostad, kan inget avdrag medges för förbättrande reparation.

Men olika förbättringar hanteras på olika sätt – Skatteverket presenterar dem här och du kan använda Skatteverkets verktyg för att räkna ut dina utgifter.

3. Grundförbättringar

Du får dra av utgifter som du har haft för att förbättra bostaden. Grundförbättringar kan till exempel vara: ny- och ombyggnad, nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare eller att man bytt till bättre utrustning. Har man dessutom gjort reparationer och underhåll, som byte av handfat eller ny färg på väggarna, kan man även få dra av för det. Läs mer om grundförbättringar hos Skatteverket.

Så beräknar du din bostadsförsäljning:

Lägg ihop följande:

  • Försäljningspris
  • Andel av inre reparationsfond vid köp (bostadsrätt)
  • Återföring av uppskovsbelopp

Dra ifrån följande:

  • Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
  • Försäljningsutgifter
  • Förbättringsutgifter
  • Kapitaltillskott (bostadsrätt)
  • Andel av inre reparationsfond vid försäljning (bostadsrätt)

Resultatet: Vinst/förlust

Så påverkas skatten av din vinst eller förlust

Vinsten eller förlusten räknas samman med övriga kapitalinkomster (ränteinkomster, utdelningar på aktier m.m.) eller kapitalutgifter (ränteutgifter som bolån m.m.) som du deklarerar.  När det är räknat samman har du antingen ett överskott eller underskott av kapital.

Vinst:
Vid överskott av kapital ska du generellt betala en statlig skatt på 30 procent. Men gällande vinst vid försäljning av din privatbostad, ska du betala skatt på 22/30 av vinsten, vilket i praktiken innebär en skatt på 22%. Det innebär att om du säljer med 100 000 kronor i vinst, beskattas du på 73 333 kronor (100 000 kr x 22/30). I detta fall skulle skattekostnaden bli nära 22 000 kronor (73 333 kr x 0,3).

Förlust
Om du sålt din privata bostadsrätt med förlust, är det möjligt att dra av halva förlustsumman. Men denna del slås också ihop med andra inkomster och utgifter av kapital. Är förlusten större än de övriga vinsterna och inkomsterna, får du ett underskott av kapital som blir avdragsgillt.

Detta innebär att om din förlust är 100 000 kronor, blir ditt avdrag 50 000 kronor (100 000 x 0,5). Efter det får du en minska din skatt med 30 procent av dessa 50 000 kronor, vilket innebär att du får en skattereduktion på 15 000 kronor (50 000 x 0,3).

Denna modell gäller på underskott upp till 100 000 kronor. Är underskottet större, får du en skattereduktion om 21 procent på allt underskott som överstiger 100 000 kronor. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten, kan du inte spara den till ett kommande år.

Ta hjälp av Skatteverket beräkningshjälp för att räkna ut vinst eller förlust.

Uppskov
Om du sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i kan du få uppskov på reavinstskatten (22 % av vinsten). Det betyder inte att du slipper att betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala skatt för hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som du inte skattar för kallas för uppskovsbelopp. Ta reda på om du kan få uppskov

Uppskovsräntan

Den 1 januari 2021 slopades den så kallade uppskovsräntan, vilket innebär att du inte behöver betala någon skatt alls på uppskovsbeloppet om du har sålt din bostad 2021 eller senare.  Även om du sålde din bostad med vinst 2016–2020 utan att begära uppskov kan i vissa fall göra det i efterhand. Läs om uppskovsränta på skatteverket.se.

Har du fler frågor och funderingar kring skattefrågor kan du vända dig direkt till Skatteverket för hjälp. 

Sidan är uppdaterad: 2022-03-10

Relaterat

Hej! Hur kan vi hjälpa dig?
Vad letar du efter?
Kostnadsfri värdering av min bostad
Funderar du på att sälja nu eller längre fram? Boka en kostnadsfri muntlig värdering och rådgivning idag.
Jag vill sälja min bostad
Fyll i formuläret så kontaktar vi dig och berättar mer om hur vi kan hjälpa till med försäljningen och en riktigt lyckad affär.
Tack, vi har tagit emot din
förfrågan.
Vi kontaktar dig inom kort.