Förbered dig: Så påverkas du av nya bolåneregler

Regeringen har föreslagit ändringar i bolånereglerna, vilket ska underlätta för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden. Kortfattat innebär förslaget att:

• bolånetaket höjs från 85 % till 90 % vid köp av ny bostad
• det skärpta, inkomstbaserade amorteringskravet avskaffas
• bolånetaket för att höja befintligt bolån sänks från 85 % till 80 %
• du endast kan omvärdera din bostad vart femte år i syfte att höja ditt bolån. Idag finns denna regel endast för att sänka amortering.

Om förslagen går igenom väntas de träda i kraft den 1 april 2026.

”Det är positivt för förstagångsköpare och för bostadsmarknaden eftersom det kan ge en skjuts. Men bostadsägare som exempelvis planerar att renovera kan hamna i kläm – många missar att det nu blir svårare att höja sitt befintliga bolån”, berättar Pia Tverin, bolånechef på Nordea.

Hur påverkar de nya bolånereglerna dig? Vi reder ut vanliga frågor:

Är det säkert att förslagen om ändrade bolånetak går igenom?

Förslaget kommer från regeringen och väntas bli beslutat av Riksdagen i mars och börjar gälla 1 april 2026.

”På Nordea förbereder vi oss på att tidsplanen som kommunicerats gäller”, säger Pia.

Varför höjs bolånetaket från 85 % till 90 % vid köp av ny bostad?

Regeringens förslag grundar sig i att fler ska kunna ta sig in på bostadsmarknaden. När bolånetaket höjs från 85 % till 90 % skapas ett ekonomiskt utrymme som ger fler möjlighet att köpa sin egen bostad.

”Du kan låna mer i förhållande till bostadens värde. Konjunkturen har varit utmanande under lång tid, en så här omfattande förändring ska man kunna luta sig på över tid, den kommer hålla i alla marknadslägen. Man är angelägen om att fler ska kunna få äga sitt boende, lite tidigare.”

Hur mycket kontantinsats krävs för att köpa en bostad 2026?

I och med att bolånetaket höjs från 85 % till 90 % kommer kontantinsatsen att sänkas från 15 % till 10 %, om regeringens förslag godkänns.

Det innebär att du inte behöver lika mycket sparade pengar när du gör ditt första bostadsköp. Se Nordeas räkneexempel här

Hur kommer de nya reglerna att påverka bostadsmarknaden 2026?

De nya reglerna syftar till att göra det enklare för nya köpare att ta sig in på bostadsmarknaden. När fler kommer in på marknaden ökar rörligheten, vilket kan leda till att fler bostäder säljs och att fler får möjlighet att byta bostad.

”Om marknadsläget ser ut som i dag kan de här reglerna bidra till att sätta fart på marknaden. Det är svårt att sia om exakt hur det kommer att se ut, men det finns incitament som kan göra det lättare för dem som redan äger en bostad att röra på sig – till exempel att flytta till något mindre eller större beroende på behov”, menar Pia.

Vad innebär det att bolånetaket för befintliga bolån sänks från 85% till 80%?

”Tyvärr har många fått uppfattningen att bolånetaket höjs till 90%, men det gäller inte tilläggslån. Tvärtom, om förslaget går igenom så påverkar det hur mycket du får låna för exempelvis en renovering”, berättar Pia. ”Om du köper en bostad som måste renoveras så måste du ta höjd för att du snart inte längre kan ta lika högt bostadslån för att utföra renoveringen.”

Eftersom ett bolån har lägre ränta än till exempel blancolån är det vanligt att bostadsägare väljer att öka sitt bolån vid behov som renovering. Med det nya förslaget begränsar den möjligheten, då bolånetaket för befintliga bolån sänks till 80 % av bostadens värde.

Det finns dock möjlighet att fortfarande utnyttja den tidigare regeln på 85% om man kontaktar sin bank under februari och mars 2026.

”Passa på att ta kontakt med din bank nu, om du vet att du behöver höja ditt bolån, så att du kan ansöka enligt dagens villkor”, säger Pia.

Vad innebär det att bostaden endast kan omvärderas vart femte år?

När banken omvärderar din bostad, kan du få möjlighet att ta ett större lån om det finns en värdeökning. Om värdet på bostaden har ökat har du högre marginaler. Med regeringens nya förslag kan du endast göra en omvärdering av din bostad vart femte år, i syfte att höja ditt bolån. Idag finns denna regel endast för att sänka amortering.

”Den här förändringen, i kombination med det sänkta bolånetaket för befintliga lån, gör det svårare att öka sitt nuvarande bolån. Därför är det viktigt att redan vid köptillfället tänka långsiktigt och planera efter dessa regeländringar”, säger Pia.

Rådgör med din bank om er situation. Det är särskilt viktigt för den som planerar större åtgärder, som exempelvis en energirenovering. Om reglerna ändras kommer bostaden inte kunna omvärderas igen förrän efter fem år, även om värdet ökar under tiden

”Alla situationer är individuella. Vissa kunder har låg belåningsgrad och berörs inte i samma utsträckning av det sänkta bolånetaket. För andra blir det en större påverkan. Då finns alternativa lösningar som underlättar, som till exempel energirenoveringslån, i kombination med ett genomtänkt sparande och en god buffert”, säger Pia.

Hur påverkas du av att amorteringskravet sänks?

Alla amorteringskrav påverkas inte av de nya reglerna, men det inkomstbaserade amorteringskravet slopas helt. Om du har en skuldkvot som överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst behöver du inte längre amortera 1 % extra per år. Det innebär att många hushåll får mer pengar kvar i vardagsekonomin.

Övergången sker dock inte automatiskt. Om du vill utnyttja att det inkomstbaserade amorteringskravet tas bort, och därmed amortera mindre per månad för att sänka dina kostnader, behöver du kontakta din bank.

“Tar du ett lån efter den 1 april omfattas du automatiskt av de lägre amorteringskraven. Har du redan ett lån behöver du däremot ansöka via din bank, så att en ny bedömning kan göras och lånet omfattas av det uppdaterade regelverket”, säger Pia.

Samtidigt är amortering i sig ett sparande, menar Pia, och att fortsätta amortera är ofta en god strategi om ekonomin tillåter.

“Ju lägre lån du har, desto lägre blir kostnaden över tid. Samtidigt ger den nya regeln fler hushåll större valfrihet att disponera sina pengar. Du kan välja att fortsätta amortera som tidigare, eller använda de extra pengarna till sparande, investeringar eller för att klara ekonomiskt tuffare perioder. En lättnad på 1 % kan göra stor skillnad”, säger Pia.

Vill du få fler tips på hur du kan tänka kring bostadsmarknaden 2026? Läs mer här