Så deklarerar du din bostadsförsäljning år 2026

Du är inte ensam om att tycka att det är knepigt med deklaration. Vilka regler gäller egentligen vid bostadsförsäljning? Här är svaren på några vanliga frågor.

När ska jag deklarera min bostadsförsäljning?

Du deklarerar bostadsförsäljningen året efter du skrivit på köpekontraktet. Om du säljer under 2025, så ska försäljningen tas upp i deklarationen för inkomståret 2025, som du lämnar in våren 2026.

När du säljer en bostad är det året du skriver under köpekontraktet som räknas som inkomstår, inte året du flyttar eller får betalt.

Exempel:

• Du och köparen skriver under köpekontraktet den 15 november 2025.
  Då är inkomståret 2025.
• Deklarationen ska då lämnas in våren 2026.
  Du deklarerar med andra ord försäljningen som hör till inkomståret 2025.

2 maj är sista dagen att deklarera om du inte har fått anstånd om att lämna in deklarationen senare. 

När får jag min deklaration?

Om du har en digital brevlåda på exempelvis Kivra eller Min myndighetspost så får du din deklaration tidigast 6 mars. 7 mars finns den även på Skatteverkets hemsida. På posten får du deklarationen mellan 17 mars–15 april.

När ska vinstskatten betalas?

Vinstskatten är den skatt du måste betala till Skatteverket om du säljer bostaden med vinst. Idag ligger skatten på 22% av vinsten. Du kan få göra olika avdrag beroende på om du sålt en bostadsrätt eller fastighet.

När Skatteverket har behandlat din deklaration får du ett slutskattebesked.

Här hittar du viktiga datum inför din deklaration, gällande bland annat slutskattebesked. 

Hur vet jag om min bostadsaffär gått med vinst eller förlust?

Du kan använda Skatteverkets tjänst för att beräkna hur din bostadsförsäljning gått, om den har gått med vinst eller förlust, och hur mycket du i så fall ska skatta för din vinst. Man kan sammanfatta det som att du räknar ut vinst eller förlust genom att ta försäljningspriset och sedan subtrahera det från:

• Försäljningsutgifter
• Förbättringsutgifter
• Inköpspris
• Kapitaltillskott och andel av inre reparationsfond vid försäljningen (gäller om du säljer bostadsrätt)

Sedan adderar du kostnaden för:

• Andel av inre reparationsfond vid köpet
• Återföring av uppskovsbelopp

Hur ska jag deklarera om bostadsförsäljningen gått med förlust?

Även om du gjort en förlust måste försäljningen redovisas i din inkomstdeklaration. Det kallas kapitalförlust. Kapitalförluster är avdragsgilla till 50%, så du får en skattereduktion.

Läs mer på Skatteverket.se om hur skattereduktion fungerar och räkna ut vad det innebär för din försäljning. Det kan skilja sig mellan olika typer av bostäder.

Hur räknar jag ut vinstskatten när jag säljer min bostad?

När du säljer en privatbostad och gör vinst räknas vinsten som inkomst av kapital. Men du beskattas inte för hela vinsten – enligt Inkomstskattelagen ska endast 22/30 av vinsten tas upp som skattepliktig inkomst. Denna kvotering gör att bostadsvinster beskattas något lägre än andra kapitalinkomster (som räntor och aktievinster), som beskattas med 30 % rakt av.

Börja med att räkna ihop alla kostnader och inkomster som hör till försäljningen. Det inkluderar de avdrag du har rätt till, exempelvis mäklararvode, förbättringsutgifter och eventuellt tidigare uppskov. Utgå från försäljningspriset och justera med avdrag och uppskov för att få fram om du gjort vinst eller förlust.

När du räknat fram vinsten ska den först kvoteras till 22/30. Därefter beskattas den kvotade vinsten med 30 %, vilket i praktiken innebär att du betalar 22 % av hela vinsten i skatt.

Exempel:

Du gör en vinst på 1 miljon kronor efter att ha räknat av alla kostnader som hör till försäljningen.

Kvotera vinsten:
1 000 000 × 22/30 ≈ 733 000 kronor (detta är den skattepliktiga delen)

Beräkna skatten:
733 000 × 30 % ≈ 220 000 kronor i skatt

Det innebär att den effektiva skatten på din vinst är 22 % av 1 miljon kronor.

Läs mer om vinstskatt här.

Vilka avdrag kan du göra vid en försäljning av bostad?

Det finns flera utgifter du kan göra avdrag för när du deklarerar. Det är sådant som har påverkat din försäljning, exempelvis:

• Mäklararvode
• Styling
• Fotografering
• Besiktning
• Försäkringar mot dolda fel
• Inköpskostnader
• Kapitaltillskott
• Överlåtelseavgift

Läs mer om vilka avdrag du kan göra på Skatteverkets hemsida.

Kan jag skjuta på beskattningen av min vinst?

Du kan begära uppskov. Om du exempelvis ska köpa en ny bostad kan uppskov hjälpa dig så att du kan skjuta upp beskattningen helt eller delvis. Det är kostnadsfritt för dig som sålt bostad 2020 eller senare. Läs mer om hur uppskov fungerar och om det gäller dig här.

Har du sålt din bostad med vinst?

Läs mer om hur vinstskatt fungerar här!