Därför ska du besiktiga din bostad

Anna Polgary, besiktningsansvarig, och Joachim Jansson avdelningschef på Sustera, arbetar med överlåtelsebesiktningar och andra tjänster som är viktiga i fastighetsaffärer. Här reder de ut vanliga frågor kring besiktning och försäkring.
  
”För dig som ska sälja din bostad underlättar det mycket att kunna presentera fastighetens skick och status redan i ett tidigt skede. För dig som ska köpa en bostad förenklas beslutet avsevärt när säljare redan låtit besiktiga”, berättar Joachim Jansson avdelningschef på Sustera. 
En överlåtelsebesiktning skapar trygghet och tydlighet för både säljare och köpare. Överlåtelsebesiktning gör att du minskar risken för onödiga överraskningar, då det blir tydligt från början hur bostaden ser ut.
 
”När du som säljare står inför att besiktiga din bostad är det viktigt att se till att alla utrymmen är åtkomliga. Att bidra med uppgifter om eventuella renoveringar, tillbyggnader eller kända fel och brister gör att bostaden blir beskriven på ett bra sätt. Det gör att du kan undvika missförstånd och tråkigheter i efterhand”, berättar Joachim. 

Kom ihåg att kombinera besiktningen med rätt försäkring för att underlätta ytterligare och få ett mer komplett skydd.

Varför ska jag besiktiga min bostad?

”Att utföra en besiktning som säljare, gör inte att du skrämmer bort köpare för att ni nämner eventuella brister. Du skapar trygghet och tydlighet i affären”, fortsätter Joachim.  

En överlåtelsebesiktning gör att både säljare och köpare är införstådda med vilket skick fastigheten är i när den säljs. Det minskar risken för missförstånd och tråkiga överraskningar efter tillträdet. För säljaren kan en genomförd besiktning även bidra till en mer rättvis prissättning och ökad transparens i budgivningen.  

”Vår erfarenhet är att en besiktigad bostad har ett bättre utgångsläge och leder oftast till fler seriösa spekulanter och tryggare budgivare. Man minimerar även avhopp i slutskedet av affären”, menar Anna.

Hur går en besiktning till?

En överlåtelsebesiktning brukar börja med en genomgång tillsammans med säljaren. Besiktningsmannen intervjuar säljaren om huset, renoveringar, eventuella brister samt andra relevanta uppgifter om fastigheten. Därefter följer en noggrann teknisk undersökning både invändigt och utvändigt av huset samt eventuella andra byggnader på fastigheten som man ofta väljer att inkludera i det aktuella uppdraget.
  
”En överlåtelsebesiktning är i sitt grundutförande okulär, vilket innebär att man inte gör några ingrepp utan använder alla sina sinnen för att identifiera eventuella brister eller skador. Däremot förekommer det att uppdraget utökas med exempelvis en fuktkontroll.  

Vi tittar på konstruktionen och byggnadstekniken, inte på det kosmetiska. Bland annat kontrolleras våtrum, tak, grund och fasad. Det kan handla om sprickor, fukt och kända riskkonstruktioner. Viktigt är också att förstå uppdragets omfattning och vad som inte inkluderas i besiktningsmannens uppdrag. Vi flyttar till exempel inte på möbler och mattor för att se vad som finns bakom eller under. Man tittar på det som är synligt och åtkomligt”, berättar Anna.  

Besiktningsprotokollet visar tydligt vilka eventuella fel och brister som påträffades vid besiktningen, vilka risker som finns och om det finns anledning till en fortsatt teknisk utredning. På så sätt kan både säljare och köpare fatta välgrundade beslut.  

Eftersom besiktningsteknikern endast besiktigar åtkomliga ytor, och inte flyttar på exempelvis möbler, är det viktigt att man som köpare tar undersökningsplikten på stort allvar. Som köpare kan du ställa frågor till sin säljare om sådant som ej omfattas av själva besiktningen.
 
”Fråga om exempelvis tidigare skadedjur, värmeanläggningens funktion och vitvaror.  Man vinner på att vara helt ärlig och att transparens finns genom hela affären”, menar Joachim.
  
På så sätt kan man undvika långdragna juridiska processer och onödiga kostnader.

Vilken besiktning och försäkring bör jag välja?

Att ha rätt försäkring är lika viktigt som att ha rätt besiktning. När du säljer ett hus är du ansvarig i 10 år, om dolda fel framkommer efter försäljningen. Skyddad Köp innehåller bland annat en försäkring för dolda fel som gäller i upp till 10 år efter försäljningen och skyddar säljaren om något oförutsett upptäcks i efterhand. Utan försäkring kan en tvist bli både dyr och utdragen. Försäkringen förenklar även för en köpare om misstanke skulle uppstå om ett så kallat dolt fel. 
 
”Det kan vara stor skillnad på att stå utan försäkring om köpare vill pröva ett eller fler så kallade dolda fel under den 10 år långa ansvarsperioden. Jag hade aldrig köpt eller sålt ett hus utan att ha försäkringen på plats”, menar Joachim.  

”En unik fördel i samarbetet med Mäklarhuset och oss på Sustera är att våra besiktningar gäller i hela 24 månader – inte bara 12 som annars är standard i branschen. Det innebär att säljaren slipper förnya besiktningen om försäljningen mot förmodan drar ut på tiden”, säger Anna. 
 
Mäklarhuset erbjuder även paketerade lösningar där besiktning kombineras med försäkringar för både köpare och säljare – exempelvis mot dolda fel, samt trygghetsförsäkring för vitvaror, värmesystem och invändiga sanitetstillbehör.

Vad innebär undersökningsplikt?

Även om säljaren låtit utföra en besiktning har köparen fortfarande en undersökningsplikt enligt lag. Som köpare har man helt enkelt ett stort ansvar att kontrollera husets skick innan köpet genomförs. 

För den som vill vara extra trygg är rekommendationen att göra en köpargenomgång, där köparen tillsammans med besiktningsmannen går igenom protokollet och fastigheten. Det är ett enkelt sätt att uppfylla delar av undersökningsplikten och få en bättre förståelse för huset.

4 vanliga misstag du vill undvika:

• Att hoppa över besiktning helt. 

  Det kan verka som en kostnadsbesparing – men riskerna är stora, både juridiskt och ekonomiskt.

• Att inte läsa hela eller förstå besiktningsprotokollet.

  Det gäller både säljare och köpare. Köparen har undersökningsplikt och det är därmed viktigt att förstå protokollet och besiktningens omfattning. Vad ingår i besiktningen och vad är undantaget. Exempelvis kan besiktning på tak ej utföras om det är snötäckt, så se över om begränsningar i tillgänglighet funnits under besiktningen.
  Säljare kan åtgärda eventuella fel eller brister som framkommer innan försäljningen och få ett ännu bättre utgångsläge.

• Att dölja brister som säljare.

  Försök inte ”städa bort” problem. Om något fel upptäcks i efterhand som du har känt till, kan du stå som ansvarig. Transparens i affären lönar sig.

• Att tro att besiktningen är en garanti.

  En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning – inte en försäkring. Kombinera den alltid med en dolda felförsäkring då det är fel som ingen kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. 

 
  Vill du läsa mer om försäkringar? Här kan du se vad som ingår i Skyddat köp.