Nytt hem

Fast och lös egendom

Alltför ofta uppkommer tvister mellan köpare och säljare i samband med fastighetsköp. För att undvika oenigheten bör man alltid skriva in i köpekontraktet vad som följer med i köpet. Nedan skall vi försöka lämna de råd och anvisningar som Mäklarsamfundet tillämpar.

Fast och lös egendom är två begrepp som är väldigt viktiga att känna till, framförallt när du skall sälja en bostad. Vid en försäljning kan det vara svårt att veta vad man får ta med sig från bostaden efter att den är såld. Det kan vara svårt att avgöra vilken egendom som säljaren har rätt att ta med sig och vilken egendom som skall lämnas kvar. Grundregeln är att det tillbehör som fanns på fastigheten när den visades för köparen ska ingå i köpet. Om säljaren ska ta med sig vissa tillbehör vid flytten så måste spekulanten informeras om det i god tid. Undantagen ska även skrivas in i kontraktet. 

I Jordabalken i Sveriges Rikes Lag regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom. Nedanstående listor är inte komplett men ger exempel på sådant som köparen normalt räknar med att det ska ingå i köpet. För ytterligare information - kontakta din mäklare.

Fastighetstillbehör

Jordabalken innehåller exempel på vad som är fastighetstillbehör. Uppräkningen är inte uttömmande. Man brukar säga att om det finns en ändamålsgemenskap mellan ett visst föremål och fastigheten, hör det till fastigheten. Säljaren måste naturligtvis också äga föremålet (och inte till exempel ha hyrt det).

 Exempel på fastighetstillbehör är följande

  • Armatur i trädgården
  • Brevlåda
  • Byggnad (även lekstuga, friggebod, växthus, uthus, hundgård)
  • Bojstenar och boj
  • Brygga
  • Bojstenar och boj
  • Fast gungställning
  • Flaggstång med lina
  • Flytbrygga
  • Grindar
  • Garage
  • Ledning för gas, el, vatten och avlopp
  • Naturlig gödsel
  • Sandlåda
  • Solur
  • Soptunna
  • Stängsel, staket och grindar
  • Torkvinda
  • Trädgårdsfontän
  • Träd och buskar

Bild

Byggnadstillbehör

Byggnadstillbehör är föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren, och som är ägnade för stadigvarande bruk. Begreppet stadigvarande bruk anger att det ska finnas en ändamåls- eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Föremålet ska normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller utnyttjar fastigheten. Säljaren måste naturligtvis också äga föremålet (och inte till exempel ha hyrt det).

Exempel på byggnadstillbehör är följande

  • Badkar
  • Badrumsskåp
  • Brandvarnare
  • Braskamin
  • Centraldammsugare
  • Duschkabin
  • Dörrklocka
  • Element
  • Fönsterbräden
  • Fönsterluckor
  • Garderober och garderobsinredning
  • Gardinstänger av standardtyp
  • Gnistgaller
  • Hatthylla
  • Infravärme
  • Inmonterad mikrovågsugn
  • Inbrottslarm
  • Kamin
  • Kyl och frys
  • Ledstång
  • Mangel
  • Markiser
  • Parabolantenn
  • Persienner
  • Porttelefon
  • Radiatorer
  • Samtliga nycklar till bostaden
  • Spis och spisfläkt
  • Stege för sotning
  • Toalett och badrumsinredning
  • Torkskåp, torktumlare
  • Tvättmaskin

Ibland kan det vara osäkert om ett visst föremål ska ses som ett byggnadstillbehör eller inte. Som exempel kan nämnas lamellgardiner. I så fall bör det anges i köpekontraktet om föremålet ska ingå i köpet eller inte.

Fastighetsmäklaren ska vid behov ta upp frågan om vad som utgör fast egendom och se till att parternas överenskommelser dokumenteras i köpekontraktet. Om ett visst föremål nämns i mäklarens objektsbeskrivning, kan man normalt förutsätta att det ingår i köpet.

Bostadsrätter
För bostadsrätter är läget delvis annorlunda. De föremål som föreningen har tillfört lägenheten, exempelvis vitvaror och hatthylla, kan säljaren aldrig undanta från köpet: säljaren äger ju inte föremålen utan det gör föreningen. Det gäller även om bostadsrättshavaren skulle ha bytt ut föremålen, exempelvis ersatt föreningens vitvaror med nya i samband med en köksrenovering. De nya vitvarorna kommer att ägas av föreningen.

I övrigt kan man hämta ledning från jordabalkens regler om byggnadstillbehör: sådana föremål som hade utgjort byggnadstillbehör om det hade varit fråga om en fastighet, anses ingå i köpet om de inte särskilt har undantagits i köpekontraktet.

Gränsfall och undantag

Exempel på gränsfall mellan lös egendom och byggnadstillbehör är en dekoder till parabolantenn och fristående mikrovågsugn. Extra utrustning såsom en kompletterande frysbox är exempel på undantag och är inte ett byggnadstillbehör. Där tveksamhet uppkommer rekommenderas att en skriftlig överenskommelse träffas.

Avtalsfrihet

Om säljaren skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt. Till exempel kan det vara så att säljaren tar med sig flaggstången eller tvättmaskinen. Det bör då tydligt informeras om att föremålet inte ingår i försäljningen och tydligast dokumenteras detta i beskrivning och kontrakt.

Källa: Mäklarsamfundet

Relaterat