Hemkunskap

Från fastighetskris till bostadsrally – en tillbakablick

”The sky is the limit”, sa riksbankschef Bengt Dennis om beslutet att höja marginalräntan1 till 500 procent på den mytomspunna presskonferensen i september 1992. Den osannolika räntenivån slog aldrig igenom fullt ut för bankkunder.2 Men än idag är den en symbol för dåtidens oro och sedermera fastighetskris. Mäklarhuset har kartlagt bakgrunden till raset och utvecklingen sedan dess.

Under 70- och 80-talet lättade regleringarna på finansmarknaden världen över. Sverige höll emot länge. Men från mitten av 80-talet monterades även de svenska regleringarna ned. Den okontrollerade prisuppgången resulterade till slut i fastighetskrisen i början av 90-talet. På bara några år hade kommersiella fastigheter tappat två tredjedelar av värdet.3 Även bostadsmarknaden drabbades hårt. Priserna föll med 20 procent i landet, och hela 30 procent i Stockholm.4 

Novemberrevolutionen 1985 – bakgrunden till fastighetskrisen

Under 80-talet fördes en politik som möjliggjorde att fler kunde finansiera sitt bostadsköp. I november 1985 beslutade Riksbanken att avskaffa utlåningstaket, vilket fick en katalyserande effekt. Att låna pengar blev enklare. Pengarna flödade in i fastighetsmarknaden. Nybyggandet nådde rekordnivåer. Antalet kontorsanställda växte snabbt. Kontorshyror, fastighets- och bostadspriser skenade. I betydligt högre takt än övriga Europa.5

Fastighetskrisen 1990–1994 – ett resultat av avregleringar och fast växelkurs

I en överhettad ekonomi, faller saker och ting till slut ihop. 1990 hände just detta – fastighetskrisen var ett faktum. Spekulationer mot den svenska kronan slog hårt. Pengar strömmade ut ur landet, när investerare valde att placera i andra valutor. I ett försök att skydda den svenska kronan, beslutade Riksbanken 1991 att hålla växelkursen fast mot ecun (genomsnitt av EU-valutorna) – som behölls till november 1992.6 Trots Riksbankens och regeringens försök, kunde lågkonjunkturen inte pareras. Det skulle ta flera år för den svenska ekonomin att återhämta sig.

Återhämtningen 1995–1999 – marknaden stabiliseras

Krisen är över. 1995 blir ett symboliskt viktigt år – den svenska ekonomin återhämtar sig rejält och landet går med i EU.7 Men det är först under nästkommande år som fastighets- och bostadspriserna kommer i kapp. Marknaden stabiliseras och inflationen (som varit skyhög under början av krisen) sjunker till låga nivåer.8

2000-talets bostadsrally – med fallande räntor som stöttepelare 

Sedan millennieskiftet har priserna på den svenska bostadsmarknaden ökat i rekordhög takt. Den viktigaste anledningen till prisutvecklingen har varit fallande räntor. I takt med att reporäntan sänkts har bolåneräntorna följt med. Under 00-talet ökade priserna i betydligt högra takt (+110%) än under 10-talet (+50%), då priserna stabiliserades. Men nu stiger priserna åter snabbt, under 20-talets snart två passerade år har priserna ökat med hela 26 procent.9 Men trots prisuppgångarna har svenskarnas ränteutgifter (i förhållande till disponibel inkomst) aldrig varit lägre. Detsamma gäller hushållens skulder i förhållande till finansiella tillgångar.10

En lärdom som tåls repeteras – trots robust bostadsmarknad

Sedan fastighetskrisen har den svenska ekonomin chockats av kriser som IT-kraschen, finanskrisen och coronapandemin. Men trots detta har både fastighets- och bostadsmarknaden stått pall. Sedan mitten av 90-talet har den svenska bostadsmarknaden ökat med nära 600 procent.11 En remarkabel siffra, men också en naturlig följd av ett historiskt lågränteläge. Den svenska bostadsmarknaden är mer robust än tidigare. Men trots detta är fastighetskrisen än idag en viktig lärdom – som tåls att repeteras.

Går du i säljtankar? Kontakta oss för en kostnadsfri värdering. 

1 1994 byttes marginalräntan till reporänta, som fortfarande används
2 DN: De drog ut i strid med olika motiv (2015)
3 Fastighetsnytt: Fastighetsbranschens toppar och dalar i 25 år (2019)
4 Ekonomifakta: Bostadspriser – Fastighetsprisindex (2021)
5 Riksbank: 1985 - Novemberrevolutionen
6 Riksbank: 1992 - Räntan 500 % - Kronan flyter
7 Ekonomifakta: BNP – Sverige (2021)
8 SCB: Inflation i Sverige 1831–2020 (2021)
9 Ekonomifakta: Bostadspriser – Fastighetsprisindex (2021). Alla prisuppgångar avser riket.
10 Ekonomifakta: Hushållens skulder (2020)
11 ibid

Relaterat

Hej! Hur kan vi hjälpa dig?
Vad letar du efter?
Kostnadsfri värdering av min bostad
Funderar du på att sälja nu eller längre fram? Boka en kostnadsfri muntlig värdering och rådgivning idag.
Jag vill sälja min bostad
Fyll i formuläret så kontaktar vi dig och berättar mer om hur vi kan hjälpa till med försäljningen och en riktigt lyckad affär.
Tack, vi har tagit emot din
förfrågan.
Vi kontaktar dig inom kort.