Nytt hem

Nya regler – tänk på det här när du deklarerar bostadsförsäljningen 2021

Vad kan jag göra avdrag för? Hur mycket måste jag betala i skatt för min bostadsförsäljning? Och vad betyder egentligen den slopade uppskovsräntan för mig just nu? Här får du Mäklarhusets guide till deklarationen av din bostadsaffär 2021.

Alla som har sålt sin bostad under 2020 måste deklarera försäljningen till Skatteverket senast den 3 maj 2021. Det gäller oavsett om du sålt till vinst eller förlust.

Steg ett för att deklarera din bostadsförsäljning är att räkna ut vinsten eller förlusten i affären. En låg vinst minskar beskattningen, vilket gör att du bör börja med att fundera på om du kan göra några avdrag som sänker vinsten eller ökar förlusten.

- Det är väldigt tydligt från Skatteverkets håll vad man får göra avdrag för, men många missar vissa kostnader som kan göra stor skillnad. Lagfartskostnader när man säljer sitt hus är en typisk sådan sak som många missar och brukar få en aha-upplevelse kring. Det är värt att läsa på eller prata med sin mäklare, för man kan spara alltifrån 50 000 till 200 000 kronor, säger Eric Randlert, fastighetsmäklare och delägare i Mäklarhuset Visby, som erbjuder fri deklarationshjälp till sina kunder.

Avdragen du kan göra när du deklarerar din bostadsförsäljning

Försäljningsutgifter
De kostnader som du har haft för försäljningen är avdragsgilla, till exempel:

  • Mäklararvode
  • Eventuell kostnad för värdering av bostaden
  • Stylingkostnader
  • Arvode till fotograf
  • Annonseringskostnad
  • Försäkring, om du till exempel köpt en Dolda fel-försäkring
  • Besiktningskostnader, om du köpt ett hus
  •  Arvode till eventuell advokat

Prata med din mäklare om vilka försäljningsutgifter du har haft om du är osäker.

Förbättringsutgifter
Vissa renoveringskostnader du har haft för din bostad kan vara avdragsgilla. Man delar in det i två kategorier som hanteras på lite olika sätt:

  • Grundförbättringar: Om du till exempel byggt ut ditt hus, installerat en tvättmaskin där det inte fanns en tidigare eller på annat sätt förändrat planlösningen kan du få avdrag för hela utgiften. Du kan också göra avdrag med hela beloppet för inköp av utrustning som inte har funnits i bostaden tidigare.
  • Reparationer och underhåll: Om du har bytt ut något som redan fanns i bostaden eller renoverat utan att ändra planlösningen kan du få avdrag för en del av utgiften. Det kan handla om att byta handfat, byta ut köket utan att ändra planlösningen eller att ha målat om väggarna. Renoveringen måste ha gjorts de senaste fem åren, materialet/produkten vara likvärdig med det som du bytte ut samt ha förbättrat skicket.

- Om man har bott länge i sin bostad kan det vara lätt att bli hemmablind. Man glömmer bort de ingrepp som gjorts och går därmed miste om vissa avdragsgilla kostnader. Jag brukar alltid tipsa om att man ska föra lite logg över sin bostad. Skapa en Excel-fil med tre kolumner – år, åtgärd och kostnad. Och så sparar man kvitton i en mapp eller pärm. Då kommer din deklaration vid försäljning gå väldigt mycket mer smärtfritt, säger Eric Randlert, fastighetsmäklare.

Att avgöra ditt avdrag för förbättringsutgifter görs enklast genom att använda Skatteverkets digitala verktyg.

Beräkna vinst eller förlust på din bostadsaffär

Genom att summera dina avdrag kan du sedan relativt enkelt beräkna din vinst eller förlust på bostadsaffären.

Kortfattat lägger du ihop:

  • Försäljningspris
  • Andel av inre reparationsfond vid köp (bostadsrätt)
  • Återföring av uppskovsbelopp

Dra ifrån följande:

  • Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
  • Försäljningsutgifter
  • Förbättringsutgifter
  • Kapitaltillskott (bostadsrätt)
  • Andel av inre reparationsfond vid försäljning (bostadsrätt)

Resultatet: Din vinst eller din förlust.

Skatteverket har en kalkylator på sin hemsida för att beräkna vinst eller förlust på din bostadsaffär.

Så påverkas skatten av din vinst eller förlust

Vinsten eller förlusten räknas samman med övriga kapitalinkomster (ränteinkomster, utdelningar på aktier m.m.) eller kapitalutgifter (ränteutgifter som bolån m.m.) som du deklarerar.  När det är räknat samman har du antingen ett överskott eller underskott av kapital.

Vinst
Vid överskott av kapital ska du generellt betala en statlig skatt på 30 procent. Men gällande vinst vid försäljning av din privatbostad, ska du betala skatt på 22/30 av vinsten, vilket i praktiken innebär en skatt på 22%.

Det innebär att om du säljer med 100 000 kronor i vinst, beskattas du på 73 333 kronor (100 000 kr x 22/30). I detta fall skulle skattekostnaden bli nära 22 000 kronor (73 333 kr x 0,3).

Förlust
Om du sålt din privata bostadsrätt med förlust, är det möjligt att dra av halva förlustsumman. Men denna del slås också ihop med andra inkomster och utgifter av kapital. Är förlusten större än de övriga vinsterna och inkomsterna, får du ett underskott av kapital som blir avdragsgillt.

Detta innebär att om din förlust är 100 000 kronor, blir ditt avdrag 50 000 kronor (100 000 x 0,5). Efter det får du en minska din skatt med 30 procent av dessa 50 000 kronor, vilket innebär att du får en skattereduktion på 15 000 kronor (50 000 x 0,3).

Denna modell gäller på underskott upp till 100 000 kronor. Är underskottet större, får du en skattereduktion om 21 procent på allt underskott som överstiger 100 000 kronor. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten, kan du inte spara den till ett kommande år.

Ta hjälp av Skatteverket beräkningshjälp för att räkna ut vinst eller förlust.

Kan jag få uppskov på min skatteinbetalning? Hur påverkar de nya uppskovsreglerna mig?

Om du säljer din bostad med vinst och ska köpa en ny har du möjlighet att skjuta upp beskattningen av hela eller delar av vinsten. Det kallas att få uppskov.

Det betyder inte att du slipper att betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala skatt för hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som skjuter upp att skatta för kallas uppskovsbelopp. Tidigare fanns det en skatt på bostadsuppskov, ofta kallad uppskovsränta. Från den 1 januari 2021 är uppskovsräntan borttagen. Den årliga skatten tas bort från och med inkomståret 2021. Det innebär att du inte kommer att betala någon årlig skatt alls om du har sålt år 2020 eller senare.

Har du sålt din bostad tidigare och inte begärt uppskov kan du begära omprövning av din inkomstdeklaration.  Eftersom det inte längre kostar något att skjuta på beskattningen av bostadsvinsten, kan det för vissa vara lönsamt att ansöka om bostadsuppskov i efterhand.

- Den slopade uppskovsräntan kommer att göra att fler tar med sig skatten till sitt nästa boende, för att det inte kostar något extra, säger fastighetsmäklaren Eric Randlert och tillägger:

- Det är dock viktigt att komma ihåg att du aldrig blir av med skatten, du bara skjuter upp den. Men om du köper en bostad som du vill renovera köket på direkt efter kan det vara en god idé att vänta med att betala skatten och i stället använda de pengarna till den renoveringen, till exempel, säger Eric Randlert.

Läs mer om uppskovsregler på Skatteverkets hemsida, eller fråga din mäklare.

Ingår deklarationshjälp i mäklartjänsten?

Att hjälpa kunden deklarera sin bostadsförsäljning ingår inte i mäklartjänsten, men det är likväl en uppskattad service som många mäklare erbjuder sina kunder. Kontakta därför din mäklare och för att se om de erbjuder deklarationsrådgivning. Om inte så finns det möjlighet att få generell information genom att vända sig till skatteupplysningen på Skatteverket.

 

Eric Randlert Fastighetsmäklare / Delägare
Eric Randlert
Fastighetsmäklare
Mäklarhuset Gotland