Skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening

När du ska köpa eller sälja en bostadsrätt är det bra att veta om den tillhör en äkta eller oäkta bostadsrättförening. Här går vi igenom vad som är skillnaden mellan äkta brf och oäkta brf, och hur de olika alternativen kan påverka din ekonomi.

Vad är en oäkta bostadsförening?

En bostadsrättsförening kan klassas som äkta (Privatbostadsföretag) eller oäkta (Oäkta bostadsföretag).

För att klassas som en oäkta bostadsrättsförening av Skatteverket ska mer än 40% av intäkterna komma från icke-kvalificerad verksamhet så som hyreslägenheter och hyreslokaler. En oäkta bostadsrättsförening kan exempelvis få mer än 40% av intäkterna från butiker eller restauranger som hyr lokaler i föreningen.  

Hur påverkas dina utgifter av en oäkta bostadsförening?

Om du ska köpa en bostadsrätt som är en del av en oäkta bostadsrättförening kan du glädjas åt att avgiften varje månad kan vara betydligt lägre, eller ibland ingen alls, för de boende i bostadsrätterna.

Men du ska vara medveten om att du kan komma att bli förmånsbeskattad för mellanskillnaden mellan den lägre månadsavgiften du betalar och en uppskattad normalhyra, eftersom det klassas som kapitalinkomst. Det innebär att du kan behöva skatta många tusenlappar mer varje år, än om du skulle bo i en äkta bostadsrätt.

Dessutom betalar du högre skatt när du säljer bostaden, läs mer om det nedan.

Det är Skatteverket som klassar när en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta och det kan ändra sig mellan olika år. Fråga även din mäklare vad som gäller i just den bostadsrättsförening som du är intresserad av.

Vad ska du tänka på vid försäljning av bostad i en oäkta bostadsförening?

När du säljer en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening blir skatten på vinsten högre än i en äkta förening. Försäljningen räknas skattemässigt som en försäljning av andel i en ekonomisk förening eller ett aktiebolag. Det innebär att:

• 5/6 av vinsten beskattas. 
• skattesatsen är 30 procent.  

Den faktiska skatten du betalar blir därmed 25 procent av vinsten. Till skillnad från vid försäljning i en äkta bostadsrättsförening finns det som regel ingen möjlighet till uppskov med beskattningen. Banker och försäkringsbolag tenderar dessutom att värdera bostadsrätter i oäkta föreningar lägre, vilket kan påverka både belåning och efterfrågan.

Innan du lägger ut din bostadsrätt till försäljning, kontakta den aktuella föreningens revisor eller någon annan som vet hur mycket skatt som ska betalas årligen och vid försäljning. Då vet du vilka kostnader som kan dyka upp, både på kort och lång sikt.

Vad gäller vid försäljning i en äkta bostadsrättsförening?

De flesta bostadsrättsföreningar är äkta. Enligt Skatteverket behöver minst 60% av intäkterna komma från boende för medlemmar för att klassas som äkta bostadsrättförening.

En äkta bostadsförening kan ha högre avgifter än en oäkta bostadsförening eftersom den största delen av intäkterna kommer från medlemmarna. Hur stor avgiften är varierar beroende på förening.

När du säljer din lägenhet i en äkta bostadsrättsförening beskattas kapitalvinsten med 22 procent. Det beror på att 22/30 av vinsten tas upp till beskattning, och skattesatsen är 30 procent – vilket sammantaget motsvarar 22 procent av vinsten.

Det är lägre skatt än vid försäljning av en bostadsrätt i en oäkta förening. Dessutom finns möjlighet att få uppskov med beskattning av vinsten. 

Bra att ha koll på när du köper en bostadsrätt:

• Ta reda på om föreningen är äkta eller oäkta. Det påverkar din beskattning.
• Titta på föreningens årsredovisning för att få koll på det ekonomiska läget.
• Tänk på att du inte äger din lägenhet – det gör föreningen.
• Vilka åtgärder planeras i framtiden och vad har redan gjorts? Fråga efter underhållsplanen om det inte framgår i årsredovisningen.
• Se efter om det finns några planerade avgiftshöjningar beslutade i årsredovisningen.
• Vad har föreningen för skulder och hur stora dessa är jämfört med taxeringsvärdet? Det kan vara svårt för en förening med hög skuldsättning att få nya lån.
• Vilka befintliga räntor har föreningen på sina lån jämfört med dagens ränta? Undersök om lånen kommer att läggas om inom en snar framtid. Om föreningen har höga skulder med en låg ränta kan kostnaden komma att höjas kraftigt om lånen läggs om till en högre ränta, och tvärtom.

Har du fler frågor kring inför att sälja eller köpa en bostadsrätt?

Läs mer om vilka frågor du kan ställa till din mäklare.