Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar

Innan du köper en bostadsrätt kan det vara bra att undersöka vad din framtida bostadsrättsförening definieras som och vad det innebär för dig som bostadsrättsägare.

När du köper en bostadsrätt söker du medlemskap i bostadsrättsföreningen och får då även en ägarandel i den ekonomiska föreningen. Utifrån ditt andelstal i föreningen är du med och delar på eventuell värdetillväxt, men du ska också vara medveten om att du är med och delar på alla föreningens kostnader och ansvaret för föreningens skulder.

En bostadsrättsförening kan utöver sina gemensamma lokaler inneha fyra olika typer av upplåtelser:  

  • Bostadsrätt som ägs av en privatperson
  • Bostadsrätt som ägs av företag
  • Hyreslägenheter
  • Hyreslokaler

Bostadsrätterna betalar månadsavgift till föreningen. Hyreslägenheter och hyreslokaler betalar en hyra till föreningen. 

Skillnader mllan en äkta eller oäkta förening

En bostadsrättsförening kan vara äkta (Privatbostadsföretag) eller oäkta (Oäkta bostadsföretag). De allra flesta svenska bostadsrättsföreningar är äkta. För att bli klassad som en oäkta bostadsrättsförening av skatteverket kan man förenklat säga att mer än 40% av intäkterna ska komma från t.ex. hyreslägenheter, hyreslokaler eller månadsavgifter från juridiska personer som äger bostadsrätter i föreningen. Detta gäller oftast bostadsrättsföreningar som har många lokaler uthyrda till t.ex. restauranger och affärer. Det är skatteverket som klassar när en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta och det kan ändra sig mellan olika år.

Det är ganska stora skillnader att äga en lägenhet i en äkta eller en oäkta bostadsrättsförening. De största skillnaderna är skattemässiga. Om du äger en lägenhet i en oäkta förening kan du komma att bli förmånsbeskattad för mellanskillnaden mellan den lägre månadsavgiften du betalar och en uppskattad normalhyra. Den stora fördelen att äga en lägenhet i en oäkta förening är att föreningen oftast har bra hyresintäkter och därför kan ta låga eller inga månadsavgifter alls för sina bostadsrätter. Kontakta den aktuella föreningens revisor eller någon annan som vet hur mycket skatt som ska betalas årligen och vid försäljning, så att du vet vilka kostnader du kan få på kort och lång sikt.

När du säljer din lägenhet i en äkta bostadsrättsförening är reavinstbeskattningen på vinsten 22%. Om du däremot säljer din lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening räknas det som om du säljer en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag och beskattningen av vinsten är 30%. Som regel kan du inte heller få uppskov med reavinsten från en oäkta förening.

Både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar lyder under Bostadsrättslagen, vilket gör att de styrs på samma sätt och har samma krav på att registrera en ekonomisk plan. Som medlem kan du påverka det som händer i bostadsrättsföreningen bl.a. genom föreningsstämman.

Fråga gärna mäklaren om vad som gäller för den förening du är intresserad av.

Bra att ha koll på när du köper en bostadsrätt

  • Ta reda på om föreningen är äkta eller oäkta. Det påverkar din beskattning.

  • Titta på föreningens årsredovisning för att få koll på det ekonomiska läget.

  • Tänk på att du inte äger din lägenhet – det gör föreningen.

  • Vilka åtgärder planeras i framtiden och vad har redan gjorts? Fråga efter underhållsplanen om det inte framgår i årsredovisningen.

  • Se efter om det finns några planerade avgiftshöjningar beslutade i årsredovisningen.

  • Vad har föreningen för skulder och hur stora dessa är jämfört med taxeringsvärdet? Det kan vara svårt för en förening med hög skuldsättning att få nya lån.

  • Vilka befintliga räntor har föreningen på sina lån jämfört med dagens ränta? Undersök om lånen kommer att läggas om inom en snar framtid. Om föreningen har höga skulder med en låg ränta kan kostnaden komma att höjas kraftigt om lånen läggs om till en högre ränta, och tvärtom.